Puste witryny – czy ulice mogą lepiej wyglądać, a miasto lepiej wykorzystywać swoje zasoby?
Czy zastanawiało Was kiedyś, gdy chodziliście ulicami Śródmieścia, Woli czy Pragi, dlaczego tyle witryn sklepowych straszy pustką, zamiast zachęcać do oglądania i zakupów? Czy można „coś” z tym zrobić?
Spacerując po Warszawie, łatwo natknąć się na zamknięte lokale z zakurzonymi witrynami, zasłoniętymi oknami i wyblakłymi ogłoszeniami sprzed lat. Choć często mijamy je bez większego zastanowienia, pustostany stanowią realny problem miasta i wpływają na to, jak czujemy się w swojej okolicy.
Miasto Stołeczne Warszawa jest właścicielem 8567 lokali użytkowych , z czego 511 pozostawało niewynajętych i dostępnych do najmu (stan na koniec 2025 roku). Oznacza to, że około 6% miejskich lokali nie pełni dziś żadnej funkcji, mimo że mogłyby służyć mieszkańcom, przedsiębiorcom czy organizacjom społecznym.
Co ważne, problem pustych lokali nie dotyczy wyłącznie tych, które są własnością miasta – zaniedbane obiekty należą także do Skarbu Państwa oraz prywatnych właścicieli. Wystarczy wspomnieć dawny Empik przy Rondzie gen. de Gaulle’a, z dumnym napisem „Cały naród buduje swoją stolicę” (Skarb Państwa) czy „ozdobiony” pseudograffiti pałac na skrzyżowaniu ulic Złotej i Zgody, a także słynne „wolskie colosseum” (prywatni inwestorzy). Zdegradowane budynki w centrum, z pustymi lokalami, zamiast zdobić miasto, straszą przechodniów.
Najlepsza sytuacja pod względem liczby pustostanów miała miejsce w 2019 roku. Pandemia COVID-19, ograniczając wychodzenie z domu, miała negatywny wpływ na najem, pozostawiając wiele lokali zamkniętych na dłużej.
Najwięcej miejskich lokali użytkowych znajduje się w Śródmieściu – to ponad jedna trzecia całego zasobu. Dużo jest ich także na Woli (14%) oraz na Pradze-Północ (13%) i Pradze-Południe (12%). Ponadto, jak wskazuje poniższy wykres, są dzielnice, w których brak jest w ogóle miejskich lokali użytkowych na wynajem, co uzależnia przedsiębiorców wyłącznie od oferty komercyjnej i może powodować zmniejszoną dostępność do usług i mniej miejsc pracy w tych dzielnicach.
Jak wspominaliśmy, 6% lokali miejskich pozostaje niewynajętych i w ostatnich latach ten % utrzymywał się na podobnym poziomie, natomiast sytuacja w poszczególnych dzielnicach jest pod tym względem bardzo różna. Podczas gdy na Woli czy w Śródmieściu odsetek pustostanów jest stosunkowo niski, znajdowanie nowych najemców jest szybkie, na Pradze-Południe niemal co piąty lokal użytkowy pozostaje niewynajęty. Dla mieszkańców oznacza to mniej usług „pod ręką” i poczucie zaniedbania przestrzeni.
Oprócz samej liczby niewynajętych lokali, istotne jest także to, jak długo pozostają one niewynajęte. Krótkie przerwy w użytkowaniu są naturalne i wynikają z procedur administracyjnych – i co drugi lokal znajduje nowych najemców w przeciągu 6 miesięcy. Niepokój budzi jednak fakt, że w niektórych dzielnicach, takich jak Bielany czy Praga-Południe, znaczna część pustostanów pozostaje niewykorzystana przez ponad dwa lata (odpowiednio 53% i 52%). Często nie wynika to z braku chętnych, lecz z rzadko organizowanych konkursów na najem lub długotrwałych przygotowań lokali do użytkowania.
Ponadto, w całej Warszawie, co dziesiąty lokal pozostaje niewynajęty przez 5 lat lub dłużej. Miasto wskazuje, że wiele pustostanów znajduje się w starszych budynkach o niskim standardzie technicznym. Zanim taki lokal trafi do najemcy, musi zostać uprzątnięty, oceniony pod względem technicznym, a często także wyremontowany. To wszystko zajmuje czas i generuje koszty, które ponosi miasto.
Jednym z elementów, który również wpływa na przydatność lokali do wynajmu jest ich wielkość. Wśród pustostanów dominują najmniejsze powierzchnie, do 30 m². Choć mogłoby się wydawać, że to właśnie one powinny być najbardziej atrakcyjne dla drobnych przedsiębiorców, w praktyce często są one trudne do zagospodarowania – szczególnie gdy znajdują się w suterenach, oficynach lub nie mają podstawowej infrastruktury. W efekcie lokale te stoją puste przez długie lata. Takich najmniejszych lokali, do 30 m2, jest w Śródmieściu czy na Woli ok. jedna trzecia, a na Pradze północ i Pradze Południe ponad 40%. Lokale o powierzchni 30 do 60 m2 stanowią 25 – 30% w różnych dzielnicach, a 20 – 25% to lokale większe, 60 – 120 m2.
Podstawowym sposobem oferowania pustostanów do najmu są konkursy. Liczba konkursów organizowanych przez poszczególne dzielnice jest ściśle związana z wielkością zasobu na ich terenie.
- W 2023 r. przeprowadzono 232 postępowania na najem lokali, w których wystawiono łącznie 631 lokali, a nowych najemców znalazło ponad 300 lokali. Dzielnice, w których w ogóle nie przeprowadzano konkursów – Białołęka, Rembertów, Ursynów – mają bardzo mały zasób lokali użytkowych należących do m.st. Warszawy tj. łącznie 0,9% całego zasobu. Najwięcej postępowań przeprowadzono w dzielnicy Śródmieście – 55, a na kolejnych miejscach znalazły się Mokotów– 50, Praga-Północ – 36, Ochota – 27, Wola – 25.
- W 2024 r. przeprowadzono 201 postępowań na najem lokali, w których wystawiono łącznie 532 lokale, a nowych najemców znalazło ponad 261 lokali. Najwięcej postępowań przeprowadzono w Dzielnicy Śródmieście – 50, a na kolejnych miejscach znalazły się Mokotów – 38, Ochota – 28, Wola – 23, Praga-Północ – 36 oraz Żoliborz – 15.
- W 2025 r. przeprowadzono 247 postępowań na najem lokali, w których wystawiono łącznie 607 lokali, a nowych najemców znalazło ponad 317 lokali – wśród nich, w Śródmieściu, nowa siedzba MJN.
Konkursy regulowane są przez przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 z późn. zm.). Zarząd dzielnicy sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz lokali położonych na terenie dzielnicy przeznaczonych do najmu, zgodnie z terminami z art. 35 ust. 1 i 2. Następnie ogłaszany jest konkurs lub przetarg na najem, który, bez procedury podpisania umowy, trwa około 30 dni. Procedury te – choć przejrzyste – są czasochłonne. Brak jasnej i łatwo dostępnej informacji sprawia, że wiele lokali pozostaje poza zainteresowaniem mieszkańców i lokalnych inicjatyw.
Problem pustostanów najlepiej widać w konkretnych lokalizacjach.
Na Pradze-Północ przy ul. 11 Listopada 68 od lat stoi pusty lokal o powierzchni ponad 100 m². Mimo kolejnych przetargów nie znalazł on najemcy, głównie ze względu na bardzo zły stan techniczny i wysokie koszty koniecznego remontu. Dla mieszkańców oznacza to kolejną martwą witrynę przy jednej z ważniejszych ulic dzielnicy.
Na Pradze-Południe przy ul. Obrońców 28/30 niewynajęty lokal w piwnicy, mimo podejmowanych prób znalezienia najemcy, przez długi czas pozostawał pusty. Potencjalni użytkownicy dwukrotnie wycofywali się z podpisania umowy, zniechęceni skalą niezbędnych prac. Dopiero niedawno lokal uzyskał nowe przeznaczenie jako Warszawska Historyczna Pracownia Artystyczna, co pokazuje, że zmiana funkcji może być szansą na ożywienie takich miejsc.
Z kolei na Mokotowie przy ul. Wielickiej 29 mieści się bardzo mały lokal na poddaszu, który przez długi czas pozostawał niewykorzystany. Dopiero decyzja o zmianie przeznaczenia na pracownię twórczą otworzyła drogę do jego remontu i ponownego wystawienia do najmu.
Na Woli, przy ul. Nowolipki 28B, jest duży lokal uzytkowy, który kiedyś był kotłownią, potem sklepem, galerią sztuki – od czasu pandemii stoi pusty i niszczeje, plany ulokowania w nim sklepu sieciowego czy klubu walki nie zostały zrealizowane.
W Śródmieściu problem pustostanów bywa mniej widoczny, ale nie znika całkowicie. Dobrym przykładem jest duży lokal przy ul. Marszałkowskiej 55/73, który formalnie figurował jako pusty, choć w rzeczywistości był objęty długotrwałymi pracami konserwatorskimi i remontowymi. Wysokie koszty adaptacji sprawiły jednak, że mimo znalezienia najemcy działalność nigdy nie ruszyła, a lokal ponownie czeka na zagospodarowanie.
Miasto podejmuje wysiłki zmierzające do zmniejszenia liczby pustostanów użytkowych, m.in. stworzyło wyszukiwarkę, które pomaga znależć w jednym miejscu lokale użytkowe dostępne we wszystkich dzielnicach. Wyszukiwarka ta dostępna jest na stronach Urzędu Miasta st, Warszawy, a wkrótce ma pojawić się jej wersja w formie aplikacji do smartfonów.
Często najemców – szczególnie początkujące, małe firmy - odstrasza wywoławcza cena najmu, która może ulec podwyższeniu w konkursie. Istnieje możliwość obniżenia czynszu nawet do poziomu kosztów utrzymania lokalu, jednak potencjalni najemcy często nie wiedzą o możliwości takiego rozwiązania, więc szersza informacja na temat możliwości wynajęcia lokalu d miasta byłaby bardzo przydatna.
Podsumowanie
Z perspektywy warszawiaka pustostany to nie tylko statystyka, ale realny problem wpływający na jakość życia. Zamknięte lokale oznaczają puste ulice, mniej usług w sąsiedztwie i mniejsze poczucie bezpieczeństwa. Dlatego kluczowe wydaje się regularne udostępnianie informacji o wolnych lokalach, częstsze organizowanie konkursów we wszystkich dzielnicach oraz inwestowanie w remonty zapobiegające degradacji dostępnych lokali. Ożywione partery budynków mogą stać się przestrzenią spotkań, pracy i lokalnych inicjatyw – a tym samym sprawić, że Warszawa będzie miastem bardziej przyjaznym dla swoich mieszkańców.
Artykuł autorstwa Melanii Łuczak i Ewy Illg-Latko.
Udostępnij materiał:
PoDOBNE artykuły
Druga edycja Dnia Dziecka z MJN już za nami! Razem zmieniliśmy Jazdów w zaczarowane miejsce!
.png)